多地開(kāi)始探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。盡管這一計(jì)價(jià)方式的變化不會(huì)對(duì)購(gòu)房總成本產(chǎn)生顯著影響，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，有利于購(gòu)房者更直觀地了解所購(gòu)住房的實(shí)際價(jià)格，有利于減少因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛。

　　多地探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，“避免公攤比例過(guò)大”

　　9月5日，據(jù)微信公眾號(hào)“湘潭在線”消息，湖南省湘潭市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知。通知包括穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)投資、穩(wěn)主體三大方面18條措施。

　　在優(yōu)化住房銷售方式方面，新政提出，購(gòu)買新建商品住房，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在審核備案后，可在原規(guī)定的基礎(chǔ)上按市場(chǎng)行情適度浮動(dòng)促銷。一次性團(tuán)購(gòu)10套及以上新建商品住房的，團(tuán)購(gòu)價(jià)格不納入城市商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)范圍。

　　備受關(guān)注的措施還有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售。

　　湘潭并非首個(gè)提出可按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的城市。

　　廣東肇慶市于今年5月亦曾出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確從2024年5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

　　更早之前，合肥于去年7月召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，也提出“為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。”

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，實(shí)際上，以建筑面積或是以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易對(duì)購(gòu)房成本并沒(méi)有太大影響。本質(zhì)上，這只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價(jià)應(yīng)該是相近的，只是單價(jià)會(huì)有所不同。

　　從肇慶市的推進(jìn)情況來(lái)看，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，決定樓房?jī)r(jià)值的主要包含交通、區(qū)位、品質(zhì)、配套等因素，房屋總價(jià)一般不受到計(jì)算方式的影響。不過(guò)，單價(jià)方面，在房屋總價(jià)沒(méi)有變化的前提下，折合了住房公攤成本，以商品房套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)會(huì)比以建筑面積計(jì)算的單價(jià)高。

　　據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，肇慶城投·星悅四季樓盤工作人員介紹，新規(guī)出臺(tái)后，該樓盤采取按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和按照建筑面積計(jì)價(jià)兩種方式，“兩種計(jì)算方式的單價(jià)有所不同，但得出的最終價(jià)格是相同的。至于后續(xù)的物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)目前執(zhí)行的上位政策，也還是要將房屋公攤面積納入計(jì)算。”

　　提高房屋面積透明度，“所見(jiàn)即所得”

　　當(dāng)前商品房買賣中絕大多數(shù)都是以建筑面積（套內(nèi)面積+公攤面積）為計(jì)價(jià)依據(jù)，因此，“是否取消公攤面積”成為備受熱議的話題。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，公攤面積一定程度上是客觀存在的。“以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”也并非“取消公攤”。無(wú)論是以建筑面積計(jì)算還是以套內(nèi)使用面積計(jì)算，無(wú)非是購(gòu)房單價(jià)有所不同。不過(guò)，將商品房改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)并非多此一舉，對(duì)于提高房屋面積透明度等方面有著積極意義。

　　上述肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，政策文件中在“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”前有一句話:“推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率”。以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳的形式，既可以對(duì)實(shí)打?qū)嵉玫降莫?dú)享面積計(jì)價(jià)情況進(jìn)行自我考慮，也可以兼顧考慮公攤面積情況，以便分辨出商品房的性價(jià)比。

　　經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)此前發(fā)布的文章也顯示，從國(guó)際上看，房屋面積按套內(nèi)使用面積計(jì)算是通行做法。改進(jìn)房屋面積計(jì)算方式，有助于提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法一致性，提高我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化水平。

　　從現(xiàn)實(shí)情況看，房屋按建筑面積計(jì)價(jià)也存在不少問(wèn)題。“公攤太大，得房率低，不清楚公攤面積的構(gòu)成”讓購(gòu)房者感到糾結(jié)；公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)，管理混亂，也可能讓購(gòu)房者利益受損。從這個(gè)角度看，房屋改為以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)交易，可以解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題，易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

　　陳文靜提到，總體而言，計(jì)價(jià)方式的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響整體較小，但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，有利于減少因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。