蔣華棟

　　當前，全球房地產(chǎn)市場的主題詞正在切換，主要“敘事邏輯”從“超低利率環(huán)境”向“滯脹風險”轉化。此前，持續(xù)的超低利率環(huán)境和大規(guī)模政府財政刺激政策催生了全球房地產(chǎn)市場高溫。然而，隨著相關政策撤出，市場開始出現(xiàn)降溫苗頭，且撤出力度越大，市場修正幅度也越大。因此，要判斷未來全球房地產(chǎn)市場走勢，不僅要看市場預期在多大程度上與經(jīng)濟實際相吻合，還取決于已經(jīng)快速收緊貨幣政策的發(fā)達經(jīng)濟體央行如何應對潛在衰退風險。

　　統(tǒng)計顯示，2021年，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）國家整體住房價格較2019年增長19.6%，創(chuàng)下有記錄以來最快增長速度。進入2022年，各國貨幣環(huán)境普遍收緊，全球房地產(chǎn)市場還能繼續(xù)高歌猛進嗎？

　　今年上半年，雖然大多數(shù)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場依然火熱，但隨著越來越多制約因素顯現(xiàn)，市場出現(xiàn)下行修正的概率正在上升。

　　事實上，至今年6月份，部分國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，美國房產(chǎn)抵押貸款利率明顯上升。6月中旬，30年抵押貸款利率超過6%，不僅遠高于年初的約3%，更是達到了2008年國際金融危機以來的最高水平。這一態(tài)勢對房地產(chǎn)投資和消費產(chǎn)生了明顯抑制效果。

　　受此影響，美國6月份新房銷售量為59萬套，與5月份的64.2萬套相比降低了8.1%。標普相關數(shù)據(jù)則顯示，全美房屋價格在4月份達到高點之后，5月份開始逐步下滑。美國抵押銀行家協(xié)會6月份數(shù)據(jù)顯示，購買新房的抵押貸款申請同比下降了12%，環(huán)比下降10%。在新開工數(shù)量方面，5月份美國新屋開工率和新房建設許可數(shù)量同比分別下降14.4%和7%。

　　歐洲地區(qū)房地產(chǎn)市場雖仍呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，但疲態(tài)已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。歐洲統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，歐元區(qū)住房價格指數(shù)同比增長9.8%，歐洲整體增幅高達10.5%，為2005年有該項統(tǒng)計以來的最高水平。英國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份英國房價年增長率從6月份的10.7%小幅上升至11.0%，考慮季節(jié)性因素后價格環(huán)比上漲0.1%。然而，值得關注的是，在歷經(jīng)2021年和2022年初房地產(chǎn)投資量增長之后，近期歐洲地產(chǎn)投資活動開始放緩，5月份和6月份的投資量均呈下降趨勢。

　　在亞太地區(qū)，萊坊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在該公司重點監(jiān)測的23個亞太城市中，19個城市住宅價格保持上漲態(tài)勢，平均住宅價格增幅為5.6%。值得關注的是，亞太地區(qū)的整體韌性主要得益于通脹壓力明顯低于歐洲和美國，各國央行收緊貨幣政策力度不一。相比而言，新西蘭、澳大利亞兩國在央行加息后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度放緩。其中，澳大利亞統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份新增住房貸款規(guī)模同比下降4.4%，7月份澳國內房價進一步延續(xù)下跌態(tài)勢；新西蘭國內住房市場價格也終結了過去兩年的快速上漲，開始出現(xiàn)下滑。

　　可以確定的是，此前持續(xù)的超低利率環(huán)境和大規(guī)模政府財政刺激催生了與疫情相伴隨的全球房地產(chǎn)市場高溫。然而，相關政策環(huán)境的變化將引發(fā)市場降溫。展望后續(xù)市場發(fā)展，投資者普遍認為，前期刺激政策撤出更為明顯的發(fā)達經(jīng)濟體市場將經(jīng)歷更大程度的市場修正。

　　多家市場機構預計，在不久的將來，加拿大、新西蘭、澳大利亞、瑞典、美國、英國等國房價將出現(xiàn)5%至20%不等的下挫。

　　美國抵押銀行家協(xié)會分析認為，經(jīng)濟前景的高度不確定性將成為后續(xù)房地產(chǎn)市場變化幅度和時機的主要影響因素。盡管美勞動力市場表現(xiàn)強勁，但通貨膨脹和地緣政治緊張局勢的持續(xù)導致經(jīng)濟不確定性正在上升、經(jīng)濟增速正在放緩。如果經(jīng)濟陷入衰退，或者衰退預期持續(xù)升溫，多戶家庭的借貸可能會受到進一步限制。在今年創(chuàng)紀錄的開局之后，利率上升以及對經(jīng)濟前景的擔憂將抑制下半年的市場發(fā)展和新貸款發(fā)放。預計今年商業(yè)和多戶家庭抵押貸款借貸總額將降至7330億美元，比2021年8910億美元的總額下降17.73%；其中，美住宅抵押貸款中較為突出的多戶家庭貸款預計將在2022年降至4360億美元，比去年4870億美元的數(shù)據(jù)下降10.47%。

　　房地美分析認為，抵押貸款利率的上升以及房價的上漲將加重居民負擔，并導致美國房地產(chǎn)市場放緩。預計2022年房屋銷售量將放緩至600萬套，2023年放緩至540萬套。房屋需求增速放緩將導致房價增速放緩，預計2022年和2023年價格增長分別為12.8%和4.0%。

　　針對歐洲市場，荷蘭銀行分析認為，通脹、基準利率和增長前景成為歐洲房地產(chǎn)市場的三大風險。通脹方面，能源價格的上漲正在快速侵蝕居民可支配收入，進而降低住宅市場需求。荷蘭中央銀行測算顯示，如果能源價格上漲35%，居民平均可支配收入將下降0.7個百分點；如果能源價格上漲60%或者85%，居民可支配收入將下降2.1個百分點或4.2個百分點。

　　與此同時，歐洲部分國家抵押貸款利率正在不斷上升。地緣政治緊張和經(jīng)濟前景惡化帶來的投資不確定性導致歐洲抵押貸款利率的風險溢價不斷提高，抵押貸款利率增速明顯高于基準利率增速。上述因素會使歐洲房地產(chǎn)市場進一步承壓。荷蘭銀行預計，越來越多的歐洲房地產(chǎn)投資者將退出房地產(chǎn)市場，等待重新定價。部分歐洲國家的房地產(chǎn)市場交易量將在今年下半年下降17.5%，2023年還將出現(xiàn)2.5%的下挫。

　　雖然英國7月份數(shù)據(jù)顯示房價已經(jīng)連續(xù)9個月保持兩位數(shù)增長，但消費者信心已經(jīng)跌至歷史低點。投資者正在密切關注英國市場面臨的加息風險和衰退風險。英國5年期抵押貸款固定利率已經(jīng)從去年9月份的1.28%上漲至當前的3.45%，后續(xù)英國央行的任何加息操作、英國經(jīng)濟的任何衰退跡象都會進一步惡化住房市場需求。

　　無疑，當前全球房地產(chǎn)市場的主題詞正在切換，主要“敘事邏輯”從“超低利率環(huán)境”向“滯脹風險”轉化。要判斷未來全球房地產(chǎn)市場走勢，不僅要看市場預期多大程度上與經(jīng)濟實際相吻合，同時還取決于已經(jīng)快速收緊貨幣政策的發(fā)達經(jīng)濟體央行如何應對潛在衰退風險。