8月以來(lái)，又有兩單公募REITs——中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏大悅城購(gòu)物中心REIT獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)批復(fù)，這傳遞出公募REITs發(fā)行提速以及市場(chǎng)回暖的積極信號(hào)。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，從發(fā)行端、市場(chǎng)端、政策端來(lái)看，公募REITs發(fā)行市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容、長(zhǎng)期配置價(jià)值顯現(xiàn)、制度設(shè)計(jì)持續(xù)完善將成為下階段公募REITs市場(chǎng)投資的三大看點(diǎn)。

　　發(fā)行市場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)容

　　從發(fā)行端看，今年以來(lái)公募REITs發(fā)行市場(chǎng)顯著回暖。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月11日，今年以來(lái)已有11只公募REITs募集成立，超過(guò)去年全年水平。

　　市場(chǎng)預(yù)期，隨著《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》自8月1日起實(shí)施，公募REITs將邁入常態(tài)化發(fā)行新階段。

　　光大證券分析師孫偉風(fēng)認(rèn)為，《通知》出臺(tái)有望加速公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，推動(dòng)公募REITs進(jìn)一步向著市場(chǎng)化、權(quán)益化方向發(fā)展。平安證券分析師劉璐表示，《通知》在項(xiàng)目質(zhì)量、主體責(zé)任方面提出了更明確的要求，有助于提升REITs發(fā)行效率。

　　隨著常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs底層資產(chǎn)圖譜將不斷拓寬。國(guó)泰君安資產(chǎn)管理分析稱，根據(jù)《通知》，清潔能源高效燃煤發(fā)電、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施中不可分割的底商和酒店、AAAA級(jí)景區(qū)及其配套酒店、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)被正式納入試點(diǎn)資產(chǎn)類別，將極大豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品投資范圍。

　　該機(jī)構(gòu)同時(shí)稱，《通知》取消了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金流分派率或內(nèi)部收益率等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)一規(guī)定，更加突出REITs產(chǎn)品作為權(quán)益類金融工具的特性。

　　配置價(jià)值顯現(xiàn)

　　從市場(chǎng)端看，REITs作為另類高分紅資產(chǎn)，市場(chǎng)積極看好REITs市場(chǎng)配置機(jī)會(huì)。

　　近期，REITs板塊備受青睞。中證REITs全收益指數(shù)7月26日至8月7日實(shí)現(xiàn)9連漲。截至8月11日，今年以來(lái)中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)上漲12.6%。

　　多只保租房REITs漲幅居前。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT今年以來(lái)的漲幅均已高達(dá)30%以上，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT今年以來(lái)的漲幅超過(guò)25%。

　　華泰證券研究所認(rèn)為，在市場(chǎng)化租金仍在尋底背景下，保租房REITs在租金價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及剛需定位支撐下，持續(xù)保持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。REITs市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步拓寬，活躍度有望提升，持有型物業(yè)的價(jià)值重估空間得以打開(kāi)。

　　REITs或成為長(zhǎng)期資金重要配置方向。浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，在債券市場(chǎng)利率中樞下行背景下，市場(chǎng)資金配置盤(pán)可能仍然偏強(qiáng)，REITs將成為長(zhǎng)期資金重要配置方向。“自上而下來(lái)看，公募REITs作為封閉式、存續(xù)期較長(zhǎng)、分紅比例相對(duì)較高的投資品類，與保險(xiǎn)、社保、年金、養(yǎng)老金、產(chǎn)業(yè)資本等耐心資本的配置需求天然契合。”李超說(shuō)。

　　瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉表示，若社?；鹂梢酝顿YREITs，將有助于優(yōu)化中國(guó)REITs市場(chǎng)的投資人結(jié)構(gòu)，發(fā)揮長(zhǎng)期資本壓艙石和穩(wěn)定器的作用。

　　制度設(shè)計(jì)持續(xù)完善

　　從政策端看，不斷完善的制度設(shè)計(jì)將為公募REITs加速發(fā)行“保駕護(hù)航”。

　　一方面，REITs專項(xiàng)立法工作已經(jīng)納入規(guī)劃，值得期待。根據(jù)證監(jiān)會(huì)印發(fā)的2024年度立法工作計(jì)劃，證監(jiān)會(huì)將配合國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)做好《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例》等行政法規(guī)的制定、修訂工作。

　　銀河證券表示，REITs專項(xiàng)立法不僅需要關(guān)注產(chǎn)品的法律定位問(wèn)題，還需要解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)融結(jié)合的內(nèi)生性問(wèn)題以及法律責(zé)任的全覆蓋問(wèn)題，構(gòu)建一套專業(yè)的、符合我國(guó)國(guó)情的法律體系，規(guī)范REITs的全流程行為。

　　另一方面，后續(xù)公募REITs相關(guān)稅收政策完善值得關(guān)注。李超表示，從國(guó)際REITs市場(chǎng)來(lái)看，完善稅收政策能夠促進(jìn)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提升產(chǎn)品在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用。有關(guān)部門(mén)可能在新規(guī)基礎(chǔ)上，針對(duì)公募REITs產(chǎn)品全周期，在企業(yè)所得稅、土地增值稅的征收和遞延等方面，出臺(tái)相關(guān)政策及配套細(xì)則。