“最近深圳陰雨天不斷，我們經(jīng)常住在‘云端’。”家住深圳羅湖區(qū)水貝一處超高層住宅樓的張女士對(duì)于自己的買(mǎi)房決定，似乎有些后悔：“53樓有點(diǎn)太高了。而且，現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來(lái)越不實(shí)用。”

　　近年來(lái)，越來(lái)越多的城市加強(qiáng)高層建筑的高度管控。相對(duì)于商業(yè)寫(xiě)字樓，超高層住宅更受到購(gòu)房者的關(guān)注。記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，城市更新項(xiàng)目出現(xiàn)超高層住宅的比例更高，背后或許也需要一些“冷思考”。

　　多地出臺(tái)“限高令”

　　近日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省自然資源廳、省消防救援總隊(duì)起草了《關(guān)于加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》?！兑庖?jiàn)》提出，加強(qiáng)高層建筑高度管控。各地一般不得新建100米以上的住宅。另外，對(duì)于城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市不得新建250米以上建筑，其中城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下城市嚴(yán)格限制新建100米以上建筑，城區(qū)常住人口100萬(wàn)至300萬(wàn)城市嚴(yán)格限制新建150米以上建筑。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

　　近段時(shí)間以來(lái)，許多城市都開(kāi)始將目光投向住宅高度、公攤面積等購(gòu)房者更為關(guān)注的領(lǐng)域。

　　此前，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。佛山發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提到鼓勵(lì)支持企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制等。

　　深圳高層住宅新房項(xiàng)目

　　多元產(chǎn)品有望回歸

　　以深圳市場(chǎng)為例，記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，目前深圳已經(jīng)落成的超高層住宅主要聚集在福田、羅湖、南山等區(qū)域，而供地來(lái)源主要是城市更新。在深圳羅湖區(qū)和福田區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)多個(gè)城市更新項(xiàng)目的住宅層數(shù)都超過(guò)50層，有些甚至超過(guò)60層。而在南山區(qū)，超過(guò)70層的超高層住宅也已經(jīng)出現(xiàn)。

　　為什么城中村的城市更新項(xiàng)目特別容易出現(xiàn)超高層住宅？記者對(duì)幾位房企內(nèi)部人士進(jìn)行采訪獲悉，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，城市更新項(xiàng)目地段較好，加之拿地成本和時(shí)間成本不斷攀升，項(xiàng)目往往會(huì)被建成利潤(rùn)率更高的超高層建筑。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城市更新后出現(xiàn)這種超高層住宅其實(shí)是必然的結(jié)果，因?yàn)楫?dāng)下更新的成本越來(lái)越高。過(guò)去，當(dāng)大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很高的時(shí)候，村民的回遷“要價(jià)”也會(huì)比較高，這是需求端。對(duì)于供給端來(lái)講，許多開(kāi)發(fā)商都在緊盯深圳的舊改市場(chǎng)，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講賺錢(qián)就越來(lái)越不容易，就必須以提高容積率為代價(jià)。

　　記者也隨機(jī)采訪了多位購(gòu)房者，全部受訪者均表示不會(huì)將這種超高層住宅和容積率過(guò)高的項(xiàng)目作為置業(yè)首選，雖說(shuō)“住的高看得遠(yuǎn)”，但樓層過(guò)高也會(huì)影響后續(xù)生活的品質(zhì)，例如等待電梯時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，樓板墻壁較薄等質(zhì)量問(wèn)題。

　　“對(duì)于超高層住宅而言，剛開(kāi)始或許看不出什么問(wèn)題來(lái)，但到了后期維護(hù)的過(guò)程，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種維護(hù)成本越來(lái)越高，而且超高層建筑導(dǎo)致的問(wèn)題還包括整個(gè)區(qū)域內(nèi)的公共配套短板、交通堵塞等，以及后續(xù)的消防安全問(wèn)題。”李宇嘉表示。甚至有專(zhuān)家擔(dān)憂，70年后這些超高層住宅怎么辦？開(kāi)發(fā)商也不可能有意愿花費(fèi)高成本再次“城市更新”。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在地產(chǎn)行業(yè)旺盛時(shí)期，房企在某個(gè)核心區(qū)興建超高層建筑，目的在于讓這個(gè)區(qū)域的整體等級(jí)再上一個(gè)臺(tái)階，帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的其他地塊，包括不少住宅項(xiàng)目。不過(guò)，樓市環(huán)境已經(jīng)發(fā)生明顯變化，住宅和商業(yè)寫(xiě)字樓畢竟用途不同，出于自住需求，絕大多數(shù)購(gòu)房者都不會(huì)首選超高層住宅。未來(lái)，低容積率小區(qū)、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足購(gòu)房者更多的改善性需求。