調(diào)高公積金貸款額度上限，支持綠色低碳建筑，最近各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，讓更多人有望改善住房需求。但與此同時(shí)，也有專(zhuān)家指出，新市民、靈活就業(yè)者等住房公積金覆蓋率不高的群體，也需要優(yōu)化政策支持。

　　降低房貸利率、取消首套房房貸利率下限、實(shí)行房屋“以舊換新”政策……當(dāng)前，多地在持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“因城施策”穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　住房公積金成了各地政策“工具箱”里“最趁手”的工具之一。僅4月8日，北京、廣州、沈陽(yáng)、蘇州4個(gè)城市便對(duì)公積金政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中，作為一線(xiàn)城市的北京、廣州均上調(diào)公積金貸款最高額度，引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　“類(lèi)似額度提高，對(duì)于更好激活購(gòu)房需求尤其是綠色建筑是有積極作用的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京和廣州的公積金新政都聚焦了綠色建筑和裝配式建筑，一方面是從綠色住宅的角度切入，另一方面與改善型住房需求有關(guān)系，此類(lèi)政策有助于持續(xù)推進(jìn)改善型住房需求的釋放。

　　值得關(guān)注的是，為了讓更多人實(shí)現(xiàn)住有所居，住房公積金覆蓋率不高的人群，例如新市民、靈活就業(yè)者等，在購(gòu)房時(shí)則更需要優(yōu)化政策支持。

　　部分城市上調(diào)住房公積金貸款最高額度

　　上調(diào)住房公積金貸款額度對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息，這意味著購(gòu)房成本在一定程度上可以降低。

　　4月8日，北京住房公積金中心就《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）面向社會(huì)征求意見(jiàn)，明確對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，貸款額度最高可上浮40萬(wàn)元。

　　在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，“北京加大公積金貸款支持力度鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)綠色、低碳、智能、安全的好房子，也將有利于促進(jìn)更多開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住房。”

　　同日，廣州發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高額度有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）提出，單人申請(qǐng)住房公積金的貸款最高額度從60萬(wàn)元調(diào)整至70萬(wàn)元，兩人或兩人以上申請(qǐng)貸款最高額度從100萬(wàn)元調(diào)整至120萬(wàn)元；另外，對(duì)于所購(gòu)住房為綠色建筑或新建裝配式建筑的新建住房，貸款額度可再上浮10%-20%。

　　中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊認(rèn)為，廣州提升購(gòu)房者使用公積金貸款的最高額度，有利于減少房貸利息支出，降低購(gòu)房成本，更好地支持購(gòu)房者剛性及改善性購(gòu)房需求。

　　2024年1月，廣州出臺(tái)新政，優(yōu)化120㎡以上戶(hù)型限購(gòu)政策，支持“賣(mài)一買(mǎi)一”“租一買(mǎi)一”等政策。楊永俊指出，在政策的刺激下，春節(jié)過(guò)后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一定的回暖，但仍不及去年同期。時(shí)隔兩個(gè)多月，廣州再次出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策，有望釋放一部分潛在需求入市。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉關(guān)注到，新房大戶(hù)型化，以及老百姓住房改善化的趨勢(shì)明顯，這也在一定程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)總價(jià)上升，去化壓力加大。在他看來(lái)，提高公積金貸款額度有利于提振剛需和改善型購(gòu)房的積極性。

　　與此同時(shí)，不少人也在期待，未來(lái)上海、深圳有類(lèi)似的公積金新政推出。一位網(wǎng)友在社交平臺(tái)表示，“上海什么時(shí)候可以提高到160萬(wàn)元。”另一位網(wǎng)友則表示，“好消息什么時(shí)候輪到深圳。”

　　進(jìn)一步支持綠色的“好房子”

　　什么叫超低能耗建筑？哪個(gè)樓盤(pán)是超低能耗建筑？什么叫綠色建筑？什么時(shí)候開(kāi)始實(shí)施……北京、廣州的住房公積金新政明確了重點(diǎn)支持低碳綠色建筑以后，這些問(wèn)題成了網(wǎng)友詢(xún)問(wèn)頻次最高的問(wèn)題。

　　無(wú)論是綠色建筑還是超低能耗建筑，都意味著選擇更低碳的材料，使用更多低碳節(jié)能技術(shù)、智能技術(shù)等，由此建造的建筑能耗遠(yuǎn)低于常規(guī)建筑，房屋本身也更環(huán)保。

　　“要下力氣建設(shè)好房子。”今年全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹再次強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展，歸根到底還是要讓群眾能住得更好。他希望，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標(biāo)志性特征之一。

　　建設(shè)低能耗建筑尤其是超低能耗建筑是建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然路徑之一，也是好房子的標(biāo)準(zhǔn)之一。陳文靜認(rèn)為，本次北京公積金新政提到的綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑可以說(shuō)就是“好房子”的體現(xiàn)。

　　近幾年，北京住宅用地出讓時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾，項(xiàng)目要滿(mǎn)足綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%等要求，部分地塊還要求參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買(mǎi)人提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》，對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求。

　　陳文靜指出，近幾年，北京成交的住宅用地基本上是二星級(jí)及以上綠色建筑，因此本次北京公積金政策支持的范圍較廣，當(dāng)前新房項(xiàng)目普遍滿(mǎn)足條件，符合條件的二手房也在本次公積金支持范圍內(nèi)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)談到，廣州此次政策出臺(tái)含義非常清晰，既要支持綠色建筑和裝配式建筑的相關(guān)要求，又要加大對(duì)繳存人剛性和改善性住房需求的支持。這充分說(shuō)明政策是多元目標(biāo)體系的，但本質(zhì)上都是為了美好居住或高品質(zhì)住宅。

　　“廣州的公積金新政有利于加快推進(jìn)建筑行業(yè)現(xiàn)代化，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。”楊永俊說(shuō)。

　　當(dāng)然，好房子意味著建造成本可能會(huì)上升。這也引發(fā)了不少購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)：“這種房子想想就貴。”

　　此次提高住房公積金上限能夠帶來(lái)怎樣的降息效應(yīng)？一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不持樂(lè)觀態(tài)度。李宇嘉談到，基于廣州房?jī)r(jià)考慮，夫妻兩人公積金貸款最高可以貸到120萬(wàn)元，只能覆蓋外圍低價(jià)區(qū)域的住房貸款需求，大概率無(wú)法覆蓋中心區(qū)，老百姓在廣州市中心區(qū)域購(gòu)房，仍需采用商貸+公積金貸款組合的方式。

　　同樣的問(wèn)題也存在于北京。對(duì)于不少工作不久的年輕人來(lái)說(shuō)，即使購(gòu)買(mǎi)符合《征求意見(jiàn)稿》中要求的建筑，最高能貸160萬(wàn)元，面對(duì)當(dāng)下的房?jī)r(jià)，他們?nèi)孕柽x擇商業(yè)貸款作為補(bǔ)充，且補(bǔ)充的額度并不小。

　　“新市民更加需要公積金貸款支持”

　　“新市民更加需要公積金貸款支持，而公積金對(duì)這部分人群的覆蓋率并不高。”李宇嘉指出，提高公積金貸款額度惠及的大多為公積金繳存覆蓋率較高的機(jī)關(guān)、國(guó)企、事業(yè)單位等擁有固定工作的職工，相對(duì)而言，這部分人群住房擁有率較高。

　　2023年6月，三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》顯示，住房公積金制度惠及面持續(xù)擴(kuò)大，2022年實(shí)繳職工超1.69億人，比上年增長(zhǎng)3.31%。

　　4月8日，蘇州市住房公積金管理中心針對(duì)靈活就業(yè)群體出臺(tái)了公積金新政，即推出靈活就業(yè)人員“樂(lè)居蘇城”存貸產(chǎn)品，這開(kāi)啟了產(chǎn)品化繳納住房公積金的新模式，引來(lái)很多人“點(diǎn)贊”。

　　靈活就業(yè)人員繳存公積金可享受“靈活繳存、隨時(shí)支取”的便利，真正實(shí)現(xiàn)“零存零取”，同時(shí)還能享受住房公積金的各項(xiàng)政策補(bǔ)貼。

　　新政發(fā)布后，一名蘇州的房產(chǎn)中介立刻在社交平臺(tái)表示，靈活存取相當(dāng)于活期存款，利率為2.5%，存款利率可觀，買(mǎi)房還可以享受公積金貸款。

　　這就相當(dāng)于一個(gè)靈活就業(yè)人員開(kāi)設(shè)了一個(gè)“零存零取”的“活期賬戶(hù)”。假設(shè)3萬(wàn)元存一年，可獲得每年賬戶(hù)利息1.5%，共450元，開(kāi)戶(hù)補(bǔ)貼100元，利息補(bǔ)貼1%，共300元，一年收益合計(jì)為850元，年化收益大于2.5%；假設(shè)40萬(wàn)元存一年，可獲得每年賬戶(hù)利息1.5%共6000元，開(kāi)戶(hù)補(bǔ)貼100元，利息補(bǔ)貼1%共4000元，第一年收益合計(jì)為1.01萬(wàn)元，年化收益大于2.5%。

　　靈活就業(yè)人員如果想最快獲得貸款額度，在滿(mǎn)足貸款條件下，單筆繳存4.3萬(wàn)元，存滿(mǎn)6個(gè)月后即可享受住房公積金貸款額度80萬(wàn)元；單筆繳存5.9萬(wàn)元，存滿(mǎn)6個(gè)月后即享受住房公積金貸款額度110萬(wàn)元；單筆繳存8.8萬(wàn)元，存滿(mǎn)6個(gè)月后即享受住房公積金貸款額度165萬(wàn)元（需要滿(mǎn)足“筑夢(mèng)蘇城”相關(guān)政策）。同時(shí)還享受各類(lèi)補(bǔ)貼，年化收益大于2.5%。

　　“這個(gè)杠桿效應(yīng)非常明顯，如果要獲得100萬(wàn)元公積金貸款額度，差不多只需要5萬(wàn)元的本金，所以其實(shí)對(duì)于靈活就業(yè)者而言，意義非常重大，對(duì)于其他城市而言也具有非常好的啟發(fā)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，為更好支持合理住房消費(fèi)需求，蘇州的模式對(duì)各地具有一定的借鑒意義。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二季度以來(lái)，以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬于各地優(yōu)化住房政策頻率較高的三項(xiàng)政策，也可以理解為二季度政策寬松的“三板斧”，實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房成本和交易成本。此類(lèi)政策充分說(shuō)明，二季度各地購(gòu)房政策進(jìn)一步優(yōu)化和放松，進(jìn)一步釋放了寬松的環(huán)境。在嚴(yán)躍進(jìn)眼里，目前，一線(xiàn)城市依然有比較豐富的政策工具。